올해 10월 강의를 들으며 공매로 첫 낙찰을 받고는 ‘나도 빨리 명도하고 우리들의 경험담을 작성해야지’라고 생각했는데 벌써 3달이나 흘렀다. 명도기를 빨리 쓰지 못한 것은 점유자(전 소유주)와 단기 계약을 맺는 바람에 아직 온전한 마무리(명도→매도)가 되지 않았기 때문이다. 나중에 매도까지 하고 써야지 하고 기다리려니 시간이 흐를수록 첫 점유자와의 만남부터 합의까지의 과정이 흐릿해지는 것 같아 현 진행상황을 공유해보려고 한다. 아파트를 낙찰 받은 뒤 정확한 시세확인을 위해 부동산에 전화를 돌렸다. 사실 입찰하면서 아파트의 상태만 파악하러 현장에 들리고, 부동산을 따로 가보지는 않았다. 시세가 오르고 있다는 것을 알고 있는 만큼 부동산 임장까지는 불필요해 보였다. 임장하며 물건의 앞뒤를 살펴보니 섀시가 교체되어 있었다. ‘한번 수리를 했구나’ 하며 입찰가를 약간 올렸다. 하지만 낙찰 후 부동산에 전화할 때는 보수적인 입장으로 ‘집 상태는 기본’이라고 이야기했다. 공매로 받은 집이라는 것을 안 부동산은 2,000만원 정도 싸게 부르고(넌 패스~) 다른 곳들은 생각했던 시세로 매도가 가능할 것 같단다. ‘명도하고 매도까지 하면 대략 6,000만원 정도 남겠구나’ 생각하니 신이 났다. "그래, 이제 명도만 잘하면 되겠는데?" 우리들의 경험담을 보면 매각결정기일 후 잔금실행 전에 점유자와 대면하고 합의를 시작하는 경우가 많다. 그러나 내 경우 10월 법인대출 규제가 나온 직후라서 대출을 알아보는데 온 신경을 쓰느라 매각결정기일 후 대출자서를 쓸 때까지 명도는 신경도 못 쓰고 있었다. 실은 첫 명도를 앞두고 마음의 준비를 하는데 시간이 좀 걸렸다. 첫 낙찰에다가 경매도 아닌 공매인데 명도가 어려우면 어쩌지? 어설프게 준비하고 대면할 바에 꼼꼼히 준비하고 대출 자서를 마친 후에 가자는 마음이 들었다.(아니 그게 무슨 상관이라고…)자서 날짜를 잡고 잔금실행 3일 전에 점유자를 만나러 갔다. 매각기일부터 점유자를 만나러 갈 때까지 송사무장님 책과 우리들의 경험담을 죽어라 파기 시작했다. 나름 수업을 들으며 열심히 공부한다고 생각했는데 낙찰을 받고나니 왜 이렇게 생소한지, 닥쳐야 진짜 공부를 하게 되는구나 싶었다. 우리들의 경험담의 명도 파트는 죄다 복사하고, 『공매의 기술』의 명도 편을 달달 읽으면서 나만의 명도 스크립트를 만들고 연극무대에 오르듯 대사를 달달달달 외웠다. 사무장님 책을 붙잡고 공부했더니 어느 순간 가족 모두 사무장님의 광팬이 되어버렸다. 만들어야지 하고 미뤄두었던 회사명함도 급하게 제작하고, 사무장님의 대사를 외우며 혹시 점유자 부재시를 대비한 메모지까지 출력해 큰맘먹고 가슴을 부여잡으며 ‘곧 내집’으로 향했다. "띵동~띵동띵동띵동" 초인종을 누를수록 두배로 떨려오는데 네 번이나 눌렀다. 강아지만 인사할 뿐 인기척 없는 현관문에 한편으로는 마음이 놓이면서 '그래 평일 오전인데 점유자를 만나기가 쉽지 않겠지, 어쩔 수 없네'라고 안심하며 준비해온 명함과 메모지를 붙이려고 가방을 주섬주섬 여는 순간이었다. "누구세요?" 하는 걸쭉한 아저씨 목소리가 차디찬 철문을 넘었다.(아~ 올게 왔다!!!) 풀어지려던 심장이 꽉 조여들며 쿵쾅쿵쾅 마구마구 뛰기 시작했다. "안녕하세요, 경매 낙찰 받은 회사입니다.""잠시만 기다리세요" 초인종 너머의 소리를 들으니 '이제는 빼도 박도 못하겠구나' 싶었다. 잠시 전까지 수도 없이 그려봤던 상황을 떠올리며 심호흡을 하는데, 아… 문 열고 나온 아저씨가 그냥 이중구네. 속으로는 무섭지만 ‘알고 보면 이 분도 나쁜 분이 아닐거야’ 하며 놀란 가슴을 다스리기 시작했다. 그나마 다행인 것은 아저씨가 나오는 틈을 타 집안 전체를 스캔했는데 올수리한 지 얼마 되지 않은 것 같았다. (이렇게 시세차익 1,000만원 추가~?) 집에 가족이 있으니 밖에 나가서 이야기 하자는 이중구 아저씨와 내려가는 엘레베이터 안. 그를 보며 '집이 올수리 됐으니까 명도는 편하게 가자'고 나를 합리화 시키며 긴장을 풀어가려 노력했지만 그게 되나. “안녕하세요, 낙찰받은 회사의 명도관할 팀장 OOO입니다."집 앞 벤치에서 이야기를 나누자는 이중구 아저씨에게 명함을 건네자 ‘안 그래도 올 때가 된 것 같은데 아무 연락이 없어서 기다리고 있었다’고 하셨다. "네, 저희 회사는 순차적으로 업무처리를 하다 보니 이제야 방문하게 되었습니다. 이사를 가셔야 할 텐데 계획이 어떻게 되시나요?" 그는 내게 이야기 할 틈을 주지 않으며 익숙한 레퍼토리 ‘내가 지금은 이렇지만~’ 하는 이야기를 시작했다. 일시적으로 유동성위기가 생겨 집이 공매에 넘어가게 됐고, 올수리된 집을 매수했는데 내년 여름 쯤 돈이 생길 것 같으니 그때까지라도 월세를 내며 살고 싶다고 했다. (관리비만 300만원 체납됐는데 월세를 100만원씩 내면서???) 이건 분명 내가 생각한 스토리랑은 다르게 흘러가고 있었다. "11월30일까지 이사를 가시면 XXX를, 10월 31일까지 나가시면 ㅁㅁㅁ를 드리겠습니다. 회사규정상 ㅁㅁㅁ 이상은 어렵습니다. 사장님에게만 이사비를 더 많이 드리거나 하는 건 쉽지 않을 것 같아요"(이걸 외워갔는데) 이중구 아저씨의 이야기가 끝나고 나서야 준비한 대사를 비스무리하게 읊을 수 있었다. "그러셨군요. 우선 저희 회사 규정상 앞으로 진행되는 공매절차부터 말씀을 드려보겠습니다. 아시다시피, 잔금 실행 이후에는 소유권이 저희 회사로 이전됩니다. 소유권이 이전되면 지금 점유하고 계신 사장님께서는 무단 거주를 하시는게 되고 소유권 이전시점부터 무상 사용에 대한 부당이득청구가 들어갑니다." "잔금 실행과 동시에 점유이전 가처분 신청과 명도소송을 진행하고 있습니다. 법원에서 우편물이나 내용증명이 오게 되더라도 너무 기분 나쁘게 생각하지 마셨으면 하고요. 저희 회사는 프로세스에 의해서 움직이기 때문에 말씀을 드리는 것이니 이해 해주셨으면 합니다."(이야 어떻게 외웠는데…기가 막히네~!!!) 다행히 이중구 아저씨는 회사의 룰이 있을테니 이해한다고 말했다. 그리고 한 번 쏟아지기 시작한 내 말은 이제 파도를 타고 날아오르는 서퍼처럼 유연하고 자유로우며 거침없었다. 이건 분명 그렇게 하고싶던 전문가의 말이었다. "그리고 사장님, 아까 월세에 준하는 금액을 지불하고 거주하고 싶다고 하셨는데요. 말씀드린 것처럼, 소유권이 이전 된 후 점유하는 기간 동안 무단거주가 되기 때문에 만약 지불하시게 되도 월세에 준하는 무상사용에 대한 부당이득청구가 될 것 같습니다.(부당이득금 청구라는 것을 강조~!!) "한 가지 궁금한게, 제가 조사한 바로는 사장님 현재 300만원이 넘는 체납관리비가 있는데 월세에 준하는 사용료 지불은 어떻게 하실 계획이세요?" 이중구 아저씨는 사실, 지금 상황이 좋지 않아서 관리비 낼 돈도 없고 통장이 다 묵인 상태라 당장에 월세를 낼 형편은 안된다고 했다.(응???) 하지만 본인이 알기로는 공매에서 차 떼고 포 떼고 하면 얼마라도 남는 돈이 있는 걸로 아는데, 거기서 월세만큼 압류를 걸든지 하면 안되겠냐고 했다. 아파트 가격이 계속 상승한 덕분인지 실제 압류금액, 근저당 등등을 제하고 이중구 아저씨에게 배분잉여금은 약간 남는 상황이었다. "네 그럼 사장님은 배분받고 남는 잉여금으로 거주기간 동안 부당이득금을 선지급하고 싶다는 말씀이신 건가요? 사장님과 회사 사이에서 원만한 조율을 하는게 제 업무입니다. 저희 회사는 워낙 처리해야할 물건들이 많다보니 빠른 명도를 원칙으로 합니다. 사장님 사정은 충분히 알겠고, 저도 사장님이 합리적인 분이실 것 같아서 최대한 입장을 조율하면 좋겠습니다. 제 생각에는 일단 사장님께서 선지급으로(강조*) 부당이득 사용료를 내고 거주할 의향이 있다고 하시니 회사에 들어가서 보고는 해보겠습니다." "또한 그 부분은 제가 결정할 수 있는 것이 아니라 회사에 보고 후 승인이 떨어지면 합의서 작성 후 부당사용료를 청구하는 형식이 될 것 같습니다." 이중구 아저씨는 상황을 이해해줘 고맙다며 ‘개인이 낙찰 받으면 바로 들어와야 한다고 해서 곤란할 수 있는데 회사라 다른 것 같다며 내년 여름까지라도 거주할 수 있게 잘 전달해달라고 했다. 사실 이 동네 아파트 가격이 계속 오르고 있는데 바로 팔기에는 아쉽고, 그렇다고 전세나 월세를 주면 중간에 매도하기가 어려울 것 같아 고민이었다. 그런데 내년 여름까지 월세를 내며 살고 싶다고? 이건 완전히 환상적인 시나리오다. 생각보다 원만한 진행에 한숨 돌릴 수 있었다. 아니 그런데 집으로 돌아오는 길 뭔가 이상하다 싶었습니다. 이게 잘한 걸까, 내가 말려든 건가??? 생각보다 원만한 대화에 긴장은 풀렸지만, 빨리 명도하는게 좋다던데 괜한 여지를 준걸까 온갖 걱정이 밀려들었다. 집으로 돌아와 문의하니 명도 합의서를 작성하고, 임대료에 준하는 사용료를 받으면 단기로 거주하는 것도 문제없다는 대답이 돌아왔다. 단 월세계약서나 월세라는 말이 들어가면 안된다. 조언을 듣고서야 ‘이 경우도 문제되지 않는구나’ 걱정을 덜었다. 그리고 어떻게 풀어가면 좋을지 생각하다 우리들의 경험담의 힘을 빌리기로 했다. 1. 명도소장을 인터넷 우편을 보낸다.2. 점유이전가처분신청하기(회사의 법적조치 신호)3. 명도합의서 작성 우리들의 경험담을 읽다보니 각자의 합의서나 명도소장 양식이 있었다.(현재는 유용한 서식에) 이번에 나만의 폼을 만들어 두고두고 사용하면 편하겠다 싶은 마음에 『셀프소송의 기술』 책을 펼쳤다. 책에 있는 양식에 문구만 조금 수정하니 앞으로 함께할 든든한 무기가 생겼다. 명도소장을 보낸 뒤, 이중구 아저씨와 전화로 2차 면담을 시작했다. "제가 사장님 뵙고 회사에 들어가 회의를 했는데요. 원래는 사내규정상 즉각 명도가 원칙이지만 제가 이번엔 어렵게 회사에 요청을 드렸어요. 월 사용료는 150만원, 6/30일에 이사를 나가시는 조건으로 승인을 받았습니다. 회사 승인된 합의서를 문자로 보내드릴 테니 확인해보시고 합의서 날인일정 부탁드립니다." 이중구 아저씨는 애써주셔서 감사하다며 합의서 작성일자를 조율했다. 이 아파트는 공매로 진행된 물건으로, 점유자(전 소유주)가 잉여금을 받아갈 수 있는 경우였기에 합의서에 처음부터 점유자가 단기거주 하는 동안 월 사용료를 선납으로 하며, 혹시 밀릴지 모르는 관리비에 대한 부분도 미리 선납금으로 받는 조건으로 작성했다. ‘합의서 작성 후 혹시나 잉여금 배당시 이중구 아저씨가 월 사용료 입금을 안 하면 어떡하지?’ 마음을 졸이기도 했지만, 다행히 그는 자산관리공사로부터 배분받는 날 사용료를 입금했다. 마침 이즈음 실전반 수업을 들을 때라 뒤풀이 시간에 송사무장님께 자초지종을 여쭤보니 자녀가 있는 가정인 만큼 약속을 어길 일은 없을 것이라고 하셨는데 역시 그 말씀이 맞았다. 이 물건의 경우 점유자와의 단기계약으로 인해 명도가 늦어졌지만, 그 사이 지역의 여러 호재들과 풍선효과로 인해 시세가 꽤 많이 올랐다. 그리고 8개월 뒤 아파트는 팔렸다. 세전 시세차익 2억원을 남기고… 지금까지 나는 위기를 기회의 또 다른 신호라고 생각하며 살아왔다. 실제 내 삶이 그러했다. 행크를 찾은 것 또한 새로운 돌파구가 필요한 순간, 지금까지와는 전혀 다른 길을 찾아 나서기로 마음먹었기 때문이다. 결과적으로 행크를 만나고 내 인생에 많은 변화가 찾아왔다. 삶의 의미를 깨닫게 되었고, 가슴 뛰는 즐거운 일을 찾게 되었고, 함께 행복해질 수 있는 세상을 만났고, 어려운 시기이지만 기회를 맞이하는 방법을 알게 되었다. 처음 해보는 일이라서, 갑자기 시장 환경이 바뀌어서, 지금은 앞이 보이지 않는 때라서, 오늘 이 순간 새로운 도전이 막막하고 두려운 분들도 계시리라고 생각한다. 하지만 막연히 두려워하기보다 내가 할 수 있는 것에 도전하며 나아간다면, 누군가는 새로운 기회를 선점할 것이라는 걸 알기에 행크에서 함께하는 '우리'가 되었으면 좋겠다. 블로그 이웃을 시작으로 내게 행복재테크와 '행복'을 안내해주신 송사무장님과 좋은 수업으로 투자 방향을 알려주신 강사님들께 진심으로 감사하다는 말씀을 드린다.

2017년 4월, 오피스텔 빌라 아파트 주거형 몇 개를 낙찰받고 용기 듬뿍, 근자감이 팍팍 들던 시절이었다. 상가 심화반 수업을 듣던 중 1주차에 덜컥 모텔을 낙찰받았다. 감정가 6.7억인 모텔이 8회차까지 유찰돼 최저가격이 2.6억까지 내려와 너무 싼 가격을 외면할 수 없었다. 적은 금액으로 투자하는 것은 언제든 선호하고 지향해야 한다고 생각했다. 이렇게 싼 가격에 낙찰 받을 수 있었던 이유는 공매 물건이기에 경매보다 많은 관심을 받지 않았고, 용도에 ‘대지’라고 되어 있어 걸러졌고, 주택가에 홀로 들어선 모텔이라 위치가 애매하다는 단점 때문이었다. 많은 사람들의 무관심 덕분에 싼 가격에 내 것이 됐다. 물건이 유찰되는 동안 매주 해당 모텔을 가봤다. 왜 이렇게 유찰될까, 이번주에는 낙찰 될까? 한때는 동종 업종이 모여 있는 모텔이었지만, 주변에 단독주택이 허물어지고 다가구가 신축되면서 입지가 하락하는 듯 했다. 바로 앞 대지를 빌려 주차장으로 이용했으나 장사가 안 되자 대지 사용료를 내지 않았는지 그 자리에 펜스까지 쳐 있어서 주차장으로 이용할 수도 없었다. 따라서 계속 모텔로 사용하기에는 다소 어려워보였다. 나 역시 처음에는 무관심했다. 하지만 한주 한주 가격이 떨어지면서 유찰될 때마다 관심이 2배씩 커져갔다. 그리고 이 물건을 어떻게 해결해야 할지 연구하기 시작했다. 실전반 수업 중 송사무장님이 말씀하신 사례 중 인천 **대 앞 주거지에 위치한 모텔이 생각났다. 송사무장님께서 패찰하고 나중에 복기해보니 여성전용 고시텔이 되어있었다는 말씀에 유추해 이 물건을 고시원 or 원룸으로 구도를 잡았다. 그때 마침 듣고 있던 상가심화반 수업 뒤풀이에서 일반 숙박시설(모텔)을 생활형 숙박시설로 용도 변경해 고시원처럼 사용할 수 있다는 것을 알게 됐다. 결국 생활형 숙박시설 고시텔로 리모델링하는 것으로 결심하고 낙찰 받았다.일반 숙박업-손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 제외) 및 설비 등의 서비스를 제공(모텔, 여관, 여인숙 등) 생활형 숙박업-손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 포함) 및 설비 등의 서비스를 제공(레지던스 등). 생활형 숙박업은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문을 설치해야 하며, 객실별로 욕실 또는 사워실을 설치해야 한다. 물건 주변에 몸만 들어가는 욕실 없는 고시원 방이 한달 18~20만원 선이고, 욕실이 있으면 25만원 정도 시세가 형성돼 있다. 이건 모텔이라 욕실도 있으니 최소한 20만원씩만 받아도 방이 25개나 되니 최소 월 500만원의 수익이 예상됐다. 이 지역 토지 시세가 최저가 보다 높기에 토지로만 매매해도 충분히 수익이 날 것이라 생각했다. 그렇다면 초보가 과감히 도전해도 괜찮을 것으로 봤다. 상가심화반에서 공법을 배우고, 토지투자반에서 토지를 배워 하나의 물건으로 다양한 투자 방법을 알게 되니 이상적이었다. 배우지 않았다면 감히 모텔을 쳐다볼 수도 없었을 것 같다. 낙찰을 받고 각종 집기에 대해 많은 명도비를 요구할 것 같아 걱정이 많았다. 하지만 역시나 우리의 노련한 송사무장님 덕분에 명도도 수월히 진행 할 수 있었다. 명도 후 모텔에 들어가 보니 아아~~. 현란한 꽃무늬 벽지에 방은 왜 이리 음침해. 나의 손길을 기다리는 25개 아이들을 보니 인테리어 하고 싶은 욕구가 마구마구 치솟아 들뜬 마음으로 업체들을 알아보기 시작했다. 아니나다를까 견적은 천차만별. 최소 2억에서 3~4억 등 부르는 게 값이라고 할 정도였다. 방이 많다 보니 비용도 그만큼 많이 책정됐다. 한정된 자금에서 투자를 하다 보니 그렇게 큰 금액으로 리모델링을 하기 어려웠는데 마침 부동산에서 토지로 팔 생각 없냐고 제의했다. 현란한 쌍팔년도식 꽃방 모텔은 처음 계획했던 리모델링을 잠시 뒤로하고, 맨몸으로 매매되기 위해 협상 테이블에 올라갔다. 수요자들은 모텔 주변이 점차 주거지역으로 변하고 있으니 허물고 다가구를 지을 계획이었다. 하지만 5층짜리 모텔을 허물고자 하니 철거비만 5천만원이 넘어가 주변 단층이나 2층 물건에 비해 비용이 훨씬 들어갈 수밖에 없었다. 결국 철거비 명목으로 가격을 깎아 달라는 이야기가 나왔다. 계산해보니 토지 시세는 평당 500만원 정도. 대지 80평*500만원으로 4억원에 매매 이야기가 오갔으나 철거비로 5천만원을 깎아주면 세금내고 뭐 내고 남는 것이 거의 없었다. 감정가 6.7억 물건을 2.75억에 낙찰 받았는데 4억에 매도해도 남는 것이 거의 없는 셈이었다. 계산이 이리 되니 처음 낙찰 받을 때 계획한 것처럼 고시텔이나 원룸으로 리모델링 하기 위해 검색을 하기 시작했다. 임대를 하면 월세 소득은 되니까. 그 주변에서 가장 멋지게 인테리어를 하면 월세도 5만원씩은 더 받을 수 있을것 같았다. 25개 방 * 40만원만 해도 ‘월수입이 1천만원’ 되는 상상을 하니 밤을 새우지 않고 세워 검색을 해도 피곤이 뭐냐 너무 즐거웠다. 꽃빵 아니고 꽃방그런데 25개의 방과 내,외부를 프리미엄급으로 시설을 하려고 보니 또 견적이 발목을 잡는다. 최소 2억~4억까지. 싸게 팔기엔 아깝고 리모델링을 자니 과한 돈이 들어가니, 이래저래 아무것도 못하고 고민만 계속됐다. 그러다 처음 경락 잔금 대출을 받은 은행에 가서 추가 대출을 상담하니 낙찰일로부터 6개월이 지나면 재감정을 통해 다시 대출 한도를 산정한다고 한다. 이렇게 된 김에 리모델링 목적으로 추가 대출 1.2억원을 받았다. 6.7억 감정. 2.75억 낙찰. 첫 대출 2.2억. 추가 대출 1.2억.2.75억에 낙찰받은 물건에 총 3.4억의 대출을 받아 자금의 유용성을 높였다. 리모델링을 하려고 오늘의 집 앱이나 집닥 등에서 1인가구, 원룸 인테리어 등을 검색했지만, 워낙 건물이 오래됐기에 어떻게 하더라도 예쁘게 나오 않는 구조였다. 상담은 많이 받았지만 가격도 천차만별에 금전적으로 한계도 있고, 확장이나 구조변경 없이 리모델링 하면 임대는 어느정도 가능해도 매도는 어려울 것이라고 판단했다. 그래서 25개 꽃무늬 모텔방은 가차 없이 철거를 당했다.이때부터 전쟁이 시작된 것 같다. 현재 진행중인 이 꽃무늬 모텔의 운명이 나도 몹시 궁금하다. 부동산 1도 모르는 워킹맘이 재테크 좀 해서 용돈 좀 벌어보고자 시작한 경매가 반지하에서 빌라, 아파트, 오피스텔, 공장, 다가구, 모텔로 이어지더니 신축까지 오게 됐다. 행크가 아니었으면 결코 몰랐을 부동산이고 시작도 못했을 경매의 세계다. 송사무장님이 ‘3년 안에 부자 되는 코스’를 완벽하게 준비해 주시니 예전보다 그 시기가 더 빨라질 것으로 생각한다. 평범한 흙수저 직장인이 건물주가 되는 일, 여러분도 할 수 있다.​

작년 12월 유튜브를 통해 처음 행크를 접하고 경매를 통한 부동산 투자 매력에 빠져 송사무장님 블로그, 지혜로 서적들, 온라인 강의 등 이것저것 닥치는 대로 공부하며 올해 2월 가족법인을 설립해(대표 마누라) 본격적으로 입찰에 들어갔습니다. 첫 물건은 아파트나 빌라가 무난하다고 판단해 주택(아파트)위주로 검색, 임장, 입찰, 패찰, 분석 과정을 3-4달 반복하였습니다. 많은 패찰 및 분석을 통해서 주택(특히 아파트)은 제 기준에서는 도저히 투자 메리트를 느낄 수가 없었습니다. 부산지역에서 약 6년 전부터 일시적 1가구 2주택 비과세를 이용한 분양권, 재건축, 재개발 APT 투자를 꾸준히 하고 있었기에 시장 상황을 안다면 좀 알고 있었습니다. (비과세로 정리한 수익금 더해 한급 높은 아파트를 매수 비과세 세팅. 일명 메뚜기전법) 5월 상가초급반 수강 후 상가의 매력에 빠져 집중해 파고들기 시작했다. 여느 때와 마찬가지로 관심물건 중 비슷한 지역 2-3개 물건을 사전조사 및 정리해 임장하던 중 나의 운명의 물건을 만났다. 사전조사에서는 B급 물건이라 그냥 근처 간 김에 한번 보기나 하자는 마음에 방문했는데 현장에서 묘한 매력을 몇 가지 느꼈다.1. 현장에서 보니 생각보다 상권이 괜찮았다. 주위 4천세대 이상 둘러싸인 중심상업지역이고, 1층 기준 공실은 찾을 수 없었으며 폐업율도 낮았다. 2. 작년 말 재오픈한 고기집이라 간판 및 내부 인테리어도 깨끗했다. 3. 낮이라 오픈 하지 않았지만, 마침 술 음료 넣는 배달사장님이 해당 물건지에 배달 중이었고 근처 편의점에서 음료수를 얼른 사드리며 대화를 시도했다. "사장님, 더우시죠 이거 하나 드시고 하세요""당뇨라서 음료수 안 먹습니다(어...-_-)""아 예~ 몇 가지만 물어볼게요. 가게 장사 잘됨? 주위 고기집과 비교? 최근 술, 음료 수요 변화?" 이것저것 생각나는 대로 질문했고 그분 대답을 듣고 내린 결론은 "여기 잘됨 / 주위대비 제일 잘됨 / 코로나 때도 평타이상 쳤음" 느낌이 왔다. 이거네 이거!!! 4. 하나의 상가로 쓰고 있지만 소유주의 사유로 분리되어 물건번호가 4개로 쪼개짐. 나름 특수 물건이 되버리면서(+경미 불법건축) 경쟁력이 낮을 것으로 판단. (4개 중 한 개라도 다른 사람이 받는다면 일이 복잡해지며, 협상을 둘과(임차인, 다른 낙찰자) 진행해야함)입찰을 결심하고 물건지에 자주 가서 고기도 구워 먹으며 입찰가를 고민에 고민. 3차에서는 유찰 시키고 4차쯤 입찰하면 적당한 가격이라 결론을 내고 한 달을 기다렸다. 예상대로 4차까지 왔고 최종 입찰가 산정을 위해 다시 고기를 구워 먹으러 갔다. 만석에 대기자까지 본 순간, 처음 생각했던 입찰가에서 천오백을 올려버렸다. 입찰 당일 유난히 떨렸다. 받을 물건이 4개라 서류 작성에도 시간이 오래 걸렸다. 결과는 전부 다 단독낙찰. 4개 전부. 단독에 최저가에서 6천만원 삼겹살 사먹었는데. 항상 2등과 근소한 차이로 받아 멋지게 아자~하는 상상만 했는데. 삼겹살을 얼마나 먹어야 6천만원이 되는건지... 아 이제 어쩌지??? 낙찰 이후 과정은 모든 게 처음이라 걱정이 됐지만 내 뒤에는 행크가 있기에 두렵지는 않았다. 거짓말 보태 설렜다. 책과 강의로는 많이 봐왔지만 처음 해보는 경락대출, 명도, 상가세팅 등이 기대됐다. 솔직히 고백한다. 나는 벽체 없는 분리상가가 원칙적으로 대출이 안 된다는 사실조차 모르고 이 물건을 받았다. 처음 법원에서 낙찰 후 받은 명함으로 몇 군데 연락을 해보고 "이런 물건은 대출 안 나옵니다"를 듣는 순간 첫 멘붕이 왔다. 하지만!! BUT!! 나는 행크인으로서 알고 있었다. "대출은 갬성이다!" 행크에서 대출상담사 연락처 파일(100명)을 받아 나의 상황을 정리한 문자를 뿌렸다. 인천, 전라도, 청주 등 몇 곳에서 가능하다고 연락이 왔고, 조건 비교하며 조율하고 최종적으로 청주 신협으로 결정했다. (부산 상담사에게는 전부 다 거절당했다) 최종조건 [금액 85%, 금리 3.8%, 중도 1%]대출상담사에게 보낸 문자이제 임차인과 협상만 남았다. 처음 입찰부터 재계약을 염두에 두고 낙찰한 물건이었다. 대항력 없는 임차인 A가 등록되어 있었고 당연히 그가 현재 가게를 운영 중이라 생각했다. 그러나 매각결정 후 현장에 방문하니 점장C가 운영(월급사장)하고 있었고, 대표 B가 실질 운영 중이라고 했다. 며칠 기다리니 B에게(이하 임차인)연락이 왔고, 임차인은 현재 운영 중인 프랜차이즈 공동대표라고 했다. A는 19년쯤 고기집을 그만두고 현재 임차인이 모든 권리를 양도양수 받아 자신이 운영하는 브랜드 식당을 오픈했다는 것이었다. (A는 B에게 채무가 있었는데 가게를 양도하는 걸로 어쩌고 저쩌고...) A에게도 확인해본 바 현 임차인말에 동의하고 모든 결정권은 임차인이 가지고 있으니 적극 협조한다 진술했다.(녹취 및 확인) 나는 철저히 경매전문회사 명도전문 팀장으로 빙의했고, 대망의 첫 만남을 가졌다. 임차인 : 주위 상권은 안 좋은 데 우리 브랜드로 인해 상권이 조금 살아나는 중이다. 왜 이렇게 비싸게 낙찰 받았냐? 우리들이 다음 회차에 경매 받을 계획이었는데 망쳐놨다. 내 입장에서는 징징거림을 30분정도 쏟아냈다. 첫 만남이라 많이 들어주고 동의 및 리액션도 해주고, B에게 리스펙도 표현했다.(고기인생 30년 자부심) 어려운 질문은 회사 사장님에게 전달하겠다 등 즉답은 회피하고 대화 도중 선을 넘으면 단호히 말을 끊고 상황을 설명한 뒤 실전반 명도파트에서 배운대로 진행했다. 결국 "재계약은 하고 싶지만 월세가 너무 비싸다! 깍아줘! 안 해주면 우리도 버티거나 진상이 될수밖에 없다.(이봐 젊은이 신사답게 행동해)"는 것이었다. 이때 임차인이 제시한 월세가 300만원이다.(경매 현황서상 370만원) 협상을 위해 주위 상권 월세를 세밀하게 다시 조사한 뒤 내린 결론은 평당 오만원 초반이면 적당한 월세라는 것이었다. 대략 53000*75평=397만원. 400만을 가이드라인으로 잡고 협상 하면 되겠다고 결정했다. 시세조사 중 가장 놀라웠던 것은 제일 가까운 부동산은 월세 300만원을 적정가라 했고, 바로 옆 부동산에서는 390만원을 이야기했다는 점이었다. 부동산 사이에서도 월세 보는 시각이 천지차이였다. 내 물건에 한해서는 내가 제일 전문가라는 생각으로, 부동산에서 하는 말은 참고만 하고 모든 시세는 내가 결정해야 겠다고 느꼈다. 스스로 정리가 끝나고 임차인과 2번째 만남을 가지며 회사입장을 설명했다.(내 입장) 나 : 이쪽 라인은 평당 시세가 얼마고, 이쪽라인은 얼마, 우리 옆에는 얼마, 그 평균값은 이정도다. 그러므로 회사에서 내린 결론은...(같은 라인 중 제일 비싼 월세를 내는 가게를 빗대 450만원) 격렬한 반발이 이어졌고, 차분히 들어주고 임차인 입장에서 재계약을 안했을 때 입을 피해(?)에 대해 간접적으로 암시를 주었다. (인테리어, 현재 장사 잘되는 고기집 권리금 날림, 주위 70평대 1층 임대 없음, 몇 달 장사 못해 손해 등) 넌지시 임차인 입장에서 유리한 선택이 무엇인지 고민하시라고 말하며 일주일 안으로 연락을 달라고 통보 후 헤어졌다.며칠 후 B의 전화가 왔다. 임차인 : 팀장님 5000/400으로 해주세요. 임차료 2년간 동결해주시면 2년 후에는 430 맞춰 드리겠습니다. 이 말을 듣는 순간 큰 희열을 느꼈다. 내가 혼자 생각하고 고민하고 시나리오 짰던 결과들을 처음으로 남에게 인정받는 느낌이었다. 입찰가 산정 시 기준이었던 최소 월세가 370만원이었고 400만원이 협상 최종 목표였다. 하지만 협상 중 상대방 제의에 바로 오케이 할 수는 없는 노릇. 회사사장님과 상의해보겠다 하고 끊고 바로 대표인 마누라에게 자랑했다. 며칠 후 B에게 전화를 해 5000/420 까지는 괜찮다고 했다. 임차인 측도 예상을 한 금액인지 렌탈프리를 주면 계약 하겠다고 동의했다. 렌탈프리를 주는 대신 일정 및 기타 조건 등을 최대한 맞춰주는 선에서 최종 구두 합의했고 잔금 후 계약날짜를 잡기로 했다. 오늘 계약서도 직접 작성했는데, 상가계약은 처음이고 더구나 법인으로 계약하는 것도 처음이었기에 여러가지 블로그 글을 챙겨 읽으며 놓치는 부분이 없는지 공부하고 계약서를 수차례 수정하며 만들어 나갔다.정리하자면, 낙찰가 : 7.8억대출: 6.7억실투자 : 1.1억보증금, 월세 : 5000/420 (특약으로 2년 후 450)(취등록세, 법무사비 등은 계산안함) 한줄요약 : 실투 1억에 월세200(이자제외) 1층 상가 세팅!!! 경매공부 후 첫 낙찰 받은 초보치고는 만족하는 세팅이었고, 차후 매도차익도 괜찮을 걸로 예상한다. 행크를 만나 여기까지 왔습니다. 사무장님 이하 강사님들, 행크 가족여러분 감사합니다. 저 같은 초보도 오직 온라인 강의만 듣고 혼자서 여기까지 왔습니다.​ "야~ 너도 상가 살 수 있어!" 위 경험담은 다음 '행복재테크' 카페에2020년 8월 4일 게재된 '열정나무' 님의 '첫 낙찰에 1타 4피 상가 최종세팅 완료'를재편집한 것입니다.